Vastgoed

Vastgoed is enkel een investering als je het verhuurt. Veel mensen zien het huis waar ze in wonen ook als investering, maar dat geldt alleen als ze het op een bepaald moment met winst verkopen. Zo lang je in je huis blijft wonen, geniet je namelijk niet van het potentiële rendement. Let daarbij op: winst bereken je door de verkoopprijs af te zetten tegen àlle kosten die je aan het huis hebt gehad, niet enkel tegen de aankoopprijs.

Bij vastgoed dat je verhuurt, behaal je je rendement door de combinatie van 2 factoren: door de huurinkomsten en door de stijging in waarde van het pand.

Vastgoed vraagt best een grote inspanning, omdat je veel onderzoek moet doen naar de locatie, de vraag naar het type pand, de prijs en de eventuele renovatie, en de mogelijkheden voor financiering. Als je het pand hebt en het is klaar, moet je nog een huurder zoeken, klaarstaan bij problemen en het onderhoud regelen. Ik hoorde onlangs een vastgoedinvesteerder zeggen dat het vergelijkbaar is met een eigen bedrijf leiden. Daarom vind ik vastgoed een keuze die je alleen maakt als je er écht geïnteresseerd in bent. Kijk je ernaar uit om al het onderzoek te doen en te klussen in huis? Ga er dan voor! Maar als je het enkel overweegt omdat anderen het aanraden en je weinig andere opties kent, lees dan vooral verder.

Rendement

De laatste 10 jaar was de gemiddelde waardestijging van de woningprijzen tussen de 3% en 4% per jaar, zonder rekening te houden met inflatie (bron: Statbel). De rendementen zijn verschillend voor huizen tegenover appartementen. Onder meer door de invoering van het EPC-label is er ook een verschil in rendement tussen bestaande woningen en nieuwe woningen. Doe dus zeker goed onderzoek!

Naast die 3%-4% kan de verhuring bijdragen aan het rendement. Dat is afhankelijk van de hoogte van de hypotheek. De verhoging van de huur is wel vastgelegd en verloopt via indexering. Die indexering zal de inflatie weerspiegelen. Verder kan de huurprijs enkel worden aangepast bij opwaardering van het pand.

Risico’s

Vastgoed vraagt een grote investering. Als jij erop rekent dat de huuropbrengst de hypotheek zal afbetalen, moet je wel nog een buffer hebben voor het geval dat je vastgoed een aantal maanden leeg staat of er onvoorziene kosten zijn.

Als je weinig eigen inbreng hebt, kan de hypotheek ook hoger zijn dan de huur, waardoor je maandelijks nog een bedrag moet opleggen.

Het geld is niet liquide: stel dat je door een onvoorziene gebeurtenis een groot bedrag nodig hebt, kan je het niet snel verkopen om over je geld te beschikken.

Het is mogelijk dat het pand niet stijgt in waarde, bv. omdat kopers het gebouw niet aantrekkelijk meer vinden, omdat de buurt verloedert, omdat er veel renovatiewerk aan is, enz. Denk bv. aan de leegstand in de flatgebouwen aan de kust, huizen met een laag EPC-label of de spotprijzen waaraan de huizen in de regio Verviers werden verkocht na de overstromingen in 2021.

Duurzaamheid

Als eigenaar kan je de woning verduurzamen. Beter isoleren of de woning met hernieuwbare energie verwarmen draagt bij aan een duurzamere wereld. Het vergt inspanning, maar je weet dan precies wat jouw bijdrage aan duurzaamheid inhoudt.

Losse aandelen, obligaties, grondstoffen en dergelijke

Wanneer je bv. aandelen van een individueel bedrijf wil kopen, open je eerst een effectenrekening online (denk aan Bolero (van KBC), Degiro, Re=Bel (van Belfius), Trade Republic, Keytrade, Saxo, enz.). Dan stort je het geld dat je wil beleggen op die effectenrekening en daarmee kan je dan aandelen kopen.

Deze methode is zoals een serieuze hobby: je moet bedrijven goed leren analyseren vooraleer je beslist of je er aandelen van wil. Eens je ze in portefeuille hebt, moet je ze ook blijven opvolgen om te weten of je ook in de toekomst nog groei kan verwachten of of je ze beter verkoopt. Het klinkt misschien eenvoudig en op internet wemelt het van “finfluencers” die dan weer dit aandeel aanbevelen en dan weer dat, maar blindelings het advies van iemand anders volgen leidt sowieso tot teleurstelling.

Enerzijds vergt deze methode studiewerk, anderzijds is de reputatie dat deze methode voorbehouden is aan een kleine groep mensen niet terecht: er is veel goede informatie te vinden in boeken, podcasts en blogs. Cursussen zijn iets duurder, maar laten je wel sneller van start gaan. De informatie over bedrijven is gratis te raadplegen op het internet. Ook financieel kan je met kleine bedragen aan de slag: sommige aandelen kosten maar een paar euro. Op sommige brokers kan je ook een “paper account” aanmaken: dan kan je oefenen door een simulatie van een beleggingsportefeuille te maken i.p.v. met echt geld te beleggen.

Andere producten naast aandelen: obligaties zijn leningen en worden meestal aangehouden om een portefeuille minder risicogevoelig te maken. Alle obligaties krijgen een rating. Een lage rating geeft een hoger risico weer dat het bedrijf de lening niet kan terugbetalen: het risico is hoger, maar je krijgt dan vaker een wat hogere rente. Een hoge rating wijst op een erg laag risico, maar het rendement zal dan ook laag zijn.

Ook crypto kan je in deze categorie zetten: het vergt veel studie om de cycli en fluctuerende marktprijzen in te schatten. Mensen die zomaar wat kopen, komen vaak bedrogen uit. Daarnaast is de handel in crypto nog niet zo goed gereguleerd als die in traditionele financiële producten: er zijn dus extra risico’s om rekening mee te houden, zoals de exchange die failliet gaat (bv. FTX) of fraude bij clearing en settlement (in de traditionele financiële handel moet dit verplicht door een onafhankelijke partij gebeuren, in cryptomarkten doen exchanges dit vaak zelf). 

Rendement

Dat varieert sterk, omdat het volledig afhangt van wat je in portefeuille hebt: 0% tot een 15% over een langere periode. Sommige jaren kunnen uitschieters zijn, maar rendement beoordeel je beter op een periode van minstens 10 jaar. Zelfs de vernoemde 15% als gemiddelde op minstens 10 jaar is eerder uitzonderlijk, want veel beleggers verslaan het marktgemiddelde niet op de lange termijn. Stel dat je hele portefeuille uit aandelen bestaat, dan zal een goede belegger rond het marktgemiddelde halen: het totaal aan beursgenoteerde bedrijven in geïndustrialiseerde landen hebben de laatste 10 jaar samen een gemiddeld jaarlijks rendement van 9,45% behaald (bron: MSCI).

Risico’s

Je moet zelf goed inschatten hoe risicogevoelig je je portefeuille wil maken. Meestal ontdek je pas écht hoe zeker je je voelt wanneer de beurs eens flink naar beneden gaat. Het is dan belangrijk om niet te panikeren en alles op lage koersprijzen te verkopen, waardoor je met een financiële kater achterblijft. Houd altijd de lange termijn in gedachten.

Je staat helemaal zelf in voor het beheer van je vermogen. Je moet hier dus ook blijvend aandacht aan besteden.

Iedereen maakt wel eens een foute keuze, zeker in het begin. Stel dat je aandelen hebt van een bedrijf dat failliet gaat, dan ben je je inleg kwijt. Om geen geld te verliezen aan beginnersfouten kan je eerst leren beleggen met een “paper account”.

Timing: aan het begin van dit artikel schreef ik al dat je geld investeert dat je minstens 5 jaar kunt missen. De beurs gaat op en neer. Als jij een huis wil kopen en de beurs zakt net met 20% op het moment dat je je droomhuis gevonden hebt, heb je opeens veel minder geld om in je huis te investeren. Plan verkopen om geld vrij te maken dus altijd goed vooraf!

Duurzaamheid

Aangezien je zelf je portefeuille samenstelt, staat het je vrij te kiezen voor aandelen of obligaties van duurzame bedrijven. Er zijn grosso modo 2 manieren om duurzaamheid mee te nemen:

• Bepaalde sectoren uitsluiten: je koopt dan wel bedrijven die niet noodzakelijk een product of dienst hebben dat duurzaamheid als doelstelling heeft, maar die ook niet schadelijk zijn. Volgens deze strategie kunnen bv. financiële diensten of gezondsheidszorg aanvaardbaar zijn, maar olieproducenten niet.
• Bedrijven selecteren waarvan de activiteiten wel specifiek rond duurzaamheid draaien, bv. bedrijven in hernieuwbare energie, elektrificatie, duurzame mobiliteit enz.

Bepaalde sectoren uitsluiten gaat geen negatieve invloed hebben op je rendement. Als je ervoor kiest om specifiek bedrijven te selecteren die rond duurzaamheid werken, kan het moeilijker zijn om het marktgemiddelde rendement te halen. Je zou in dat geval een bepaald percentage van je portefeuille kunnen voorbehouden aan duurzame aandelen of obligaties.

Verzamelobjecten

Deze investeringsstijl is er eentje voor verzamelaars: waardevolle objecten kopen en een aantal jaar houden tot je ze met winst weer kunt doorverkopen. Bekende voorbeelden zijn kunst, handtassen van Louis Vuitton of Hermès, whisky, eerste drukken van boeken of strips, LEGO.

Dit kan erg leuk zijn als je een type object hebt waar je echt van houdt. Als jij alles kent van Birkin bags of Scotch, kan je ook achterhalen welke uitgaven maar beperkt verkrijgbaar zijn en later zeer gewild zullen zijn. Dan is het een kwestie van er een goede prijs voor te bedingen en er in de tussentijd goed zorg voor te dragen. Voor sommige objecten zijn platforms en tweedehandsmarkten waar de waarde wordt geschat.

Rendement

Heel uiteenlopend. Bij LEGO ligt dat logischerwijs een stuk lager dan bij kunst. Zorg ervoor dat je de waarde van het object goed kunt inschatten en er niet te veel voor betaalt wanneer je het koopt.

Risico’s

Objecten kunnen hun waarde verliezen. Het brengt natuurlijk niets op als je je object binnen 20 jaar aan de straatstenen niet meer kwijtraakt.

Ze kunnen ook beschadigd raken of gestolen worden wanneer jij ze in je bezit hebt. Ook dan ben je je investering kwijt. Dure objecten kan je hiertegen verzekeren.

Duurzaamheid

Deze strategie is niet specifiek duurzaam. Het enige duurzaamheidsargument dat ik kan bedenken, is dat als je een object gebruikt en het dan doorverkoopt aan iemand anders die het ook gebruikt dit onder bewust consumeren valt. Beter jarenlang 1 Birkin bag dan 3 handtassen uit de fast fashion die elk jaar vervangen moeten worden.

Crowdlending

Bij crowdlending wil een bedrijf een lening krijgen, maar gaat daarvoor niet naar de bank. In plaats daarvan biedt het een project aan op een platform en kunnen particulieren en bedrijven een zelfgekozen bedrag investeren. Alle bijdragen samen van soms duizenden investeerders vormen het geleende bedrag. Bekende platformen die dit aanbieden, zijn Winwinner, Mozzeno en Look&Fin.

Een dergelijke lening sluit je af voor een vaste looptijd en een vaste rente. De inspanning vindt dus enkel plaats aan het begin: welke projecten komen voor jou in aanmerking, welk bedrijf vind je betrouwbaar, welke rente wil je graag als rendement? Eens je de beslissing hebt genomen, vraagt dit weinig opvolging.

Rendement

Het brutorendement loopt van 5% tot 11%. Daarvan wordt nog de roerende voorheffing van 30% afgetrokken. De hoogte van het rendement zal afhangen van de duur van de lening en het risico op wanbetaling: gemiddeld haal je dus een nettorendement van 3,5% tot 7,5% per jaar.

Risico’s

Het grootste risico is dat het bedrijf waaraan je geld hebt geleend failliet gaat. Dan kan je je volledige inleg kwijt zijn. Bij een achtergestelde lening is het zo dat andere schuldeisers (zoals leveranciers) bij een faillissement voorrang hebben op leningverstrekkers. Dat wil zeggen dat je enkel nog iets terugziet van je inleg als er nog geld overblijft nadat de andere schuldeisers zijn betaald.

Dit risico kan worden beperkt door een verzekering te nemen of met risicoklassen te werken: Look&Fin heeft bv. leningen van klasse A (100% verzekerd kapitaal), klasse B (overheidsgarantie op 30%) en klasse C (niet verzekerd). Mozzeno biedt de PROTECT-verzekering aan om de terugbetaling van je inleg te verzekeren.

Duurzaamheid

Om duurzaamheid mee te nemen in je beslissing zijn er 2 opties:

• Je kunt de projecten op bovenstaande platformen beoordelen op duurzaamheid en een duurzaam project uitkiezen.
• Je kunt naar alternatieve platformen kijken en daar een project steunen. Alternatieve platformen zijn bv. Incofin en Oikocredit (microkredieten in opkomende economieën), Wooncoop (co-housing in België), Goparity (duurzame projecten).

Passieve fondsen (ETF’s)

Een ETF (Exchange Traded Fund) is een mandje met aandelen of andere effecten (obligaties, grondstoffen, crypto enz.) dat wordt samengesteld op basis van een bestaande index. Stel dat je een index hebt van de best presterende beursgenoteerde bedrijven van Europa, dan gaat een financiële instelling zoals BlackRock een ETF maken die die index weerspiegelt. Een algoritme zorgt er dan voor dat die lijst met best presterende bedrijven up-to-date blijft. Zo is de lijst een weerspiegeling van de prestaties van die bedrijven in de huidige economie, waardoor jij er gerust van kunt zijn dat jouw ETF mee is met de laatste wijzigingen op de beurs.

Deze investeringsstijl vraagt enkel een inspanning bij de start: je moet een effectenrekening openen en kiezen in welke ETF of ETF’s je wil beleggen. Je kan voor een heel brede en goedkope ETF gaan die bv. bedrijven heeft van alle geïndustrialiseerde landen wereldwijd (All World ETF), of van Europa (Europe ETF), of van de Verenigde Staten (vaak een S&P500 ETF). Er zijn ook specifieke ETF’s over bv. cloud computing of hernieuwbare energie, maar die zijn vaak volatieler en duurder. Je vindt veel ETF’s terug op websites als justETF.com.

Het grote verschil met losse aandelen kopen is dat het bij een ETF niet nodig is om bedrijven te analyseren of een goede waardering af te wachten. De meest gebruikte strategie om aan te kopen, is “dollar cost averaging”: je koopt elke maand wat bij. Sommige maanden heb je dan duur gekocht, andere maanden heb je goedkoop kunnen kopen, dus op de lange termijn heb je een gemiddelde marktprijs betaald.

Het grote verschil met bij de bank in een fonds beleggen, is dat de kosten van een ETF erg laag zijn, waardoor je meer nettorendement overhoudt. Daarnaast doet een ETF die de markt volgt het meestal beter dan een actief beheerd fonds (84% van de fondsbeheerders slaagt er niet in de markt te verslaan).  

Eens je je ETF’s hebt gekozen, hoef je alleen nog maar het te investeren geld op de effectenrekening te storten (tip: kies voor een doorlopende opdracht als je maandelijks geld wil investeren) en op een koopknopje te klikken. Laten we zeggen 5-10 minuten werk per maand.

Rendement

Een brede ETF weerspiegelt de markt, dus als je op het nieuws ziet dat de BEL-20 of de Dow Jones is gezakt, zal dat voor jouw ETF ook gelden. Een ETF die de best presterende bedrijven van geïndustrialiseerde landen bezit, heeft de voorbije 10 jaar een gemiddeld rendement van 9,45% per jaar gehad (zonder rekening te houden met inflatie). De kosten voor een breed gespreide ETF zijn taksen en een beheerkost van 0,07% tot 0,50% per jaar.

Ik geef de cijfers zonder inflatie weer om te kunnen vergelijken met de andere investeringsopties die meestal zonder inflatie worden weergegeven. Let er wel op dat wanneer je wil uitrekenen wat je rendement op de lange termijn gaat zijn, het beter is inflatie wél mee te rekenen. Voor een brede ETF (All World of VS) wordt dan gerekend met een rendement van 7% tot 8%.

Risico’s

Alle investeringsopties in dit artikel zijn gericht op de lange termijn. Als je terugkijkt naar de grafiek hierboven, zie je meteen hoe hard de beurskoersen kunnen schommelen. Je wil niet in de situatie zitten dat je het geld van de beurs moet halen op het moment dat er een crash is. Laat het gewoon in je ETF, ook als de markt daalt, en haal het er pas uit wanneer je plant om iets anders met het geld te doen. Blijf dus ook rustig wanneer je cijfers in het rood gaan!

Dollar cost averaging is weinig werk, maar blijf het wel doen. Als je het vergeet, komt er van je beleggingen ook niets terecht.

Koop enkel ETF’s die al een aantal jaar bestaan en die veel geld in hun fonds hebben. Je wil niet dat de ETF wordt stopgezet, omdat hij te klein is.

Duurzaamheid

Het is moeilijk om een ETF te vinden die enkel in duurzame bedrijven belegt. Vaak heb je dan een ETF met weinig bedrijven (minder dan 100), die duur is, en die hard op en neer beweegt. In 2021 is er bv. een hype geweest rond de Global Clean Energy ETF’s. Daar had je toen een mooie winst mee kunnen boeken, maar sinds 2022 zijn die ETF’s gezakt en staan allemaal in het rood.

Het is veiliger om bij een ETF aan uitsluiting te doen: zoek ETF’s die bepaalde schadelijke sectoren uitsluiten. Die ETF’s herken je aan de code “ESG” of “SRI” in de naam.  

Beleggingsfondsen bij de bank of verzekeraar

Een fonds bij de bank of verzekeraar is ook een mandje met aandelen of andere effecten, maar deze fondsen worden actief beheerd. In plaats van een algoritme te gebruiken om de markt te volgen, zal een fondsbeheerder een fonds samenstellen en actief kopen en verkopen. Ik reken hier ook producten zoals pensioensparen en levensverzekeringen onder: ook dat zijn beleggingen bij een bank of verzekeraar.

Dit vergt voor jou het minst inspanning: je maakt enkel een afspraak bij de bank of verzekeraar, je bespreekt samen de mogelijkheden en de bank plaatst voor jou een order. Daarna krijg je af en toe een overzicht van je winst of verlies.

Rendement

Van het rendement dat het fonds behaalt, worden kosten afgetrokken in de vorm van een percentage. Het gaat om instapkosten, taksen en beheerkosten. Soms is er ook een kost verbonden aan de uitstap uit het fonds. Deze kosten kunnen variëren van 1,50% tot wel 6% per jaar. Daarnaast verslaan de meeste fondsbeheerders de markt niet. De best presterende Belgische fondsen van de laatste jaren hadden een rendement van 6% tot 9%. Na aftrek van kosten ligt je nettorendement tussen de 0% en 7,50% per jaar (wederom zonder rekening te houden met inflatie). Om te kunnen vergelijken met de andere investeringsopties: het gemiddelde rendement zal een 4% per jaar zijn.

Risico’s

De bank of verzekeraar gaat met jou een risicoprofiel opstellen. Bij een defensief profiel zal je gemengde fondsen aangeboden krijgen met een aanzienlijk percentage obligaties. Bij meer dynamische profielen hebben aandelen de overhand.

Bij sommige bankproducten is het duur om uit te stappen. Denk bv. aan pensioensparen: stel dat je toch dringend je geld nodig hebt, dan is de uitstapkost 33% van je belegde vermogen.

Duurzaamheid

De bank kan verschillende methoden toepassen om duurzaamheid in de fondsen te verwerken. Zo kan een fondsbeheerder ervoor kiezen om bepaalde sectoren uit te sluiten of duurzame sectoren een groter gewicht toe te kennen. Vraag de bankmedewerker hiernaar!